인천: 입주 물량 폭탄, 매수세 위축 불가피
저도 지난달 송도 분양현장 다녀왔는데 한숨 소리만 들리더군요. 2~3년 전만 해도 청약 경쟁률 10:1 넘던 곳이 이제는 미달 걱정하는 상황이니... 특히 송도 6공구 일부 단지는 벌써 3.3㎡당 200만원 넘게 하락한 매물도 나오고 있어요.
공급과잉은 확실합니다. 제가 아는 건설사 부장님 말로는 올 하반기가 더 걱정된다더군요. 자금줄 마르면서 급매물 나올 가능성 높대요. 특히 중소건설사들 분양한 곳들은 이미 할인분양 시작했잖아요. 준공 앞둔 B사업지는 계약금 1천만원에 잔금 60개월 할부까지 제안하던데... 이런 조건은 2008년 금융위기 때 이후 처음 보는 것 같네요.
그런데 한 가지 아이러니한 점은, 동일한 인천이라도 교통호재 확실한 곳은 여전히 수요가 탄탄하다는 거예요. 제3연륙교 수혜지역인 영종도 일부 단지는 오히려 소폭 상승했고, GTX-B 노선 확정된 송도 1-3공구 재건축 추진 아파트들은 아직 단단히 버티고 있습니다.
말씀하신대로 부동산은 결국 '교통'이 핵심입니다. 평소 1시간 걸리던 출퇴근이 30분으로 줄면, 그 가치는 수억원으로 환산되니까요. 요즘 제 고객분들 상담해보면 "집값보다 교통이 어떻게 되는지"를 먼저 물어보십니다.
앞으로 1-2년은 정말 인내의 시간이 될 것 같습니다. 건설사들도 결국 가격을 더 내릴 수밖에 없을 테니까요.
서울: 선호도 높은 지역만 올라가고 있습니다.
공급-수요 불균형이 심각한데, 이게 단기간에 해소될 것 같지 않아요. 서울 재건축 단지들 들여다보면 아직도 안전진단부터 막혀있는 곳 수두룩하잖아요. 강남 대치동 한 조합은 1년 넘게 인가 기다리다 지쳐가는 중이고요.
마용성 지역은 정말 무섭습니다. 성수동 한 오피스텔은 6개월 만에 1억 넘게 올랐더라구요. 직장인들이 강남 못 사니까 한강 건너편으로 몰리는 현상이죠. 특히 역세권 10분 이내 물건은 웃돈 없이는 구경도 못합니다.
외국인 투자 얘기하셨는데, 맞습니다. 제 고객 중에도 중국계 투자자 세 분 있는데, 작년부터 서울 아파트만 5채 이상 사셨어요. 다들 "서울 집값은 아직 싸다"고 하더라고요. 홍콩이나 싱가폴에 비하면 반값도 안 된다면서요.
솔직히 말씀드리면 지금 서울에선 "빠르게 결정하느냐 마느냐"가 관건입니다. 일주일 고민하다 오시면 이미 그 집은 다른 분이 계약해버립니다. 그만큼 시장이 타이트해졌어요. 작년까지만 해도 "조금 기다리면 가격 내리겠지"라는 기대가 있었는데, 이제는 그런 심리도 사라졌습니다.
결론은 서울 부동산, 특히 인기지역은 당분간 판매자 시장이 확실해 보입니다.
경기도: 지역별 온도차 뚜렷, 선별적 접근 필요
경기도는 입주물량 12만여 세대, 수요 약 13만 세대로 미세한 수요 우위지만, 지역별로 너무 다릅니다. 같은 경기도라도 하늘과 땅 차이예요.
GTX 정차역 있는 고양, 성남, 하남은 서울 못지않은 열기를 보입니다. 지난주 분당 정자동 32평형은 호가보다 2천만원 높게 거래됐어요. 반면 교통이 불편한 외곽지역은 미분양 속출하고 있습니다. 가격이 오를거란 기대감으로 접근 보다는
앞으로 살고 싶은 곳에서 어떻게 살것인가 생애주기 적으로 정서적으로 접근함이 맞는 시즌인것 같습니다.
특히 3기 신도시 인근은 더 지켜봐야 합니다. 평택, 화성 같은 곳은 산업단지 효과로 실수요가 탄탄하지만, 일부 지역은 입주물량 집중되면서 가격 조정이 불가피해 보입니다. 최근 2주사이에 평택도 많이 떨어졌구요.
제 고객 중 한 분은 작년에 동탄 아파트 매수 문의하셨다가 제가 "조금만 기다려보자"고 조언드렸는데, 실제로 6개월 후 같은 평형이 2천만원 떨어졌습니다. 투자는 타이밍이 중요하니까요.
전문가가 보는 투자 전략
부동산 시장을 지켜본 제 경험으로는, 이럴 때일수록 '지역 고르기'가 핵심입니다.
- 인천: 당장은 관망 전략이 현명합니다. 급매물이나 교통 개발호재 확실한 지역만 선별적으로 접근하세요. 송도, 청라 같은 곳도 무조건 사기보다 단지별로 따져봐야 합니다.
- 서울: 지금 서울에 현금 여력 있으시면 '똘똘한 한 채' 전략이 여전히 유효합니다. 특히 역세권, 학군, 생활인프라 삼박자 갖춘 곳은 여전히 안전자산입니다. 다만, 이미 많이 올라 무리한 대출은 피하세요.
- 경기도: 가장 선별적 접근이 필요합니다. GTX 노선 확정된 역세권, 산업단지 인접지역은 기회요인입니다. 반면 교통망 개선 없는 신도시는 신중해야 합니다.
인천은 지금 관망이 맞습니다만, 제 경험상 송도 중에서도 특히 1-5공구는 여전히 탄탄해요. 청라도 국제도시역 인근은 임대수요가 끊이질 않더라고요. 그런데 같은 청라도 외곽은 확실히 유동성이 떨어지니 단지별 접근이 필수죠.
서울은... 말씀하신대로 '똘똘한 한 채' 전략이 여전히 유효합니다. 특히 제가 최근 관심 갖는 곳은 준강남권이에요. 강남 프리미엄은 높은데, 성동-광진-동작 같은 곳은 상대적으로 상승 여력이 남아있거든요. 특히 지하철 환승역 도보 10분 이내 아파트들은 불황에도 가격 방어력 좋더라고요.
경기도는 정말 '현장 답사'가 중요합니다. GTX만 믿고 접근했다간 낭패볼 수 있어요. 실제로 제 고객 중에 GTX 기대하고 덜컥 산 분들, 몇 년째 답답해하시는 분들 많습니다. 차라리 기존 교통망이 확실한 곳에 산업단지까지 있는 곳이 안전하더라고요. 판교나 광교처럼요.
마지막으로 제가 항상 고객들께 드리는 조언이 있습니다. "현금흐름이 좋은 집은 좋은 시기든 나쁜 시기든 결국 이깁니다." 월세 수입이 대출이자보다 높은 매물이라면, 시장이 어떻게 변해도 버틸 수 있어요. 그런 관점에서 보면 역세권 소형 아파트는 여전히 좋은 선택입니다.
부동산은 결국 '숫자'가 아니라 '사람 사는 공간'이니까요. 머릿속으로만 계산하지 마시고, 꼭 발로 뛰어보세요!