최근 서울 서초구 반포동의 고급 아파트 시장이 얼어붙었습니다. 토지거래허가제(토허제) 지정 이후 한 달째 거래가 실종되는 현상이 나타나고 있는데요, 래미안원베일리와 아크로리버파크 등 소위 '대장아파트'들의 거래 동향과 시장 상황을 자세히 살펴보겠습니다.
토허제 지정 이후 반포동 아파트 거래 전무, 침체 지속
서울시가 강남 3구와 용산구에 토지거래허가제를 지정한 이후 부동산 시장의 분위기가 완전히 달라졌습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 토허제 지정 이후 약 한 달간 서초구에서 계약된 아파트 매매 거래는 단 3건에 불과합니다. 이는 같은 강남권인 송파구(44건), 강남구(41건)에 비해 현저히 적은 수치로, 심지어 주거시설이 상대적으로 적은 용산구(6건)보다도 낮습니다. 더욱 놀라운 점은 반포동에서는 아예 거래가 한 건도 이루어지지 않았다는 사실입니다.
부동산 중개업소들은 "덩어리만 크지 사실상 가뭄"이라며 "매매도, 임차도 시장이 경색됐다"고 전합니다. 이러한 현상은 무엇보다 매도자와 매수자 간 가격 괴리가 커졌기 때문입니다. 토허제가 일시적으로 해제됐던 시기에 래미안원베일리의 국민평형(전용 84㎡)이 70억원에 거래되며 가격이 급등했고, 이후 매도자들은 이 가격을 기준으로 매물을 내놓고 있지만, 매수자들은 이러한 가격 수준을 수용하기 어려워하고 있습니다. 게다가 집주인들은 "국내에서 여기 이상의 상급지가 없다"는 생각에 급하게 팔 필요성을 느끼지 않고 관망세를 보이고 있어 거래 부진이 장기화될 조짐을 보이고 있습니다.
희망 가격 상승과 현실적 거래의 괴리, "원베일리 34평 100억 간다"는 기대감
래미안원베일리 등 반포 대장주택들에 대한 집주인들의 기대는 여전히 높습니다. 현지 부동산 관계자들에 따르면 현재 아파트값이 '평당 2억원'으로 굳어진 상황에서 투자 목적으로 입주한 주민들은 국민평형이 언젠가는 100억원까지 도달할 것이라는 기대를 품고 있습니다. "한 번 오를 때 '팍팍' 치고 올라가다 보니 가격의 상승 폭이 너무 크다"는 것이 현지 중개업소 대표의 설명입니다.
하지만 이러한 기대감과 달리 실제 시장에서는 거래가 이루어지지 않고 있습니다. 매도자들의 희망 가격과 매수자들이 생각하는 적정 가격 사이의 간극이 너무 커진 탓입니다. 토허제라는 정책적 장벽도 큰 영향을 미치고 있습니다. 토허제는 투기 수요를 억제하기 위한 제도이지만, 실수요자에게도 부담으로 작용하고 있어 시장 경색을 더욱 심화시키는 요인이 되고 있습니다.
전문가들은 이러한 상황에서는 가격 조정이 불가피하다고 보고 있지만, 매도자들이 가격을 낮출 의사가 없어 단기간 내에 거래 활성화를 기대하기는 어렵다는 전망이 지배적입니다. 시장은 일종의 교착 상태에 빠진 셈이며, 이러한 상황이 언제까지 지속될지는 미지수입니다.
원주민과 투자자의 상반된 심리, 전세 시장도 동반 침체
반포동의 원베일리, 아크로리버파크 등에 재건축 이전부터 거주하던 원주민들과 투자 목적으로 입주한 사람들 사이에는 상반된 심리가 나타납니다. 투자자들은 장기적인 가격 상승을 기대하며 여유롭게 기다리고 있는 반면, 원주민들 중에는 너무 뛰어버린 아파트 가격을 부담스러워하는 이들도 있습니다.
"경남아파트나 주공아파트때부터 살던 분들은 너무 뛰어버린 가격을 부담스러워 하기도 한다"는 현지 부동산 중개업소 대표의 말처럼, 실거래가대로 매물을 내놔도 쉽게 팔리지 않아 현금화에 어려움을 겪는 원주민들이 있습니다. "매매를 해야 돈을 쥘 수 있는데 엑시트가 안 되고 집값만 오르면 사실상 깔고 앉아 있는 꼴"이라는 표현은 이러한 상황을 잘 보여줍니다.
전세 시장 상황도 매매 시장과 크게 다르지 않습니다. 토허제 지정으로 갭투자(전세 끼고 매매)가 사실상 불가능해졌기 때문입니다. 실거주 2년을 마친 집주인들이 세를 내놓긴 하지만, 가격이 비싸 수요자가 진입하기 어려운 상황입니다. 현재 래미안원베일리 전용 235㎡(95평)의 전세 호가는 70억원에 달하며, 전용 59㎡는 15억원, 116㎡는 40억원까지 올랐습니다. 이러한 고가 전세에 대한 수요는 제한적일 수밖에 없어, 전세 시장 역시 침체를 면치 못하고 있습니다.
결론: 부동산 시장의 불확실성 속에서 중장기적 방향성 모색 필요
서울 반포동의 고급 아파트 시장은 현재 매도자와 매수자 간 가격 기대치 차이로 인한 교착 상태에 빠져 있습니다. 토허제 지정이라는 정책적 요인도 거래 감소에 영향을 미치고 있으며, 매도자들의 강한 가격 고수 의지로 인해 단기간 내 시장 활성화를 기대하기는 어려운 상황입니다.
향후 부동산 시장은 정부의 정책 방향, 금리 변동, 경제 상황 등 여러 변수에 따라 움직일 것으로 보입니다. 특히 반포동과 같은 프리미엄 지역의 경우, 희소성으로 인해 장기적으로는 가치를 유지할 가능성이 높지만, 단기적으로는 가격 조정의 필요성이 제기되고 있습니다. 실수요자와 투자자 모두 시장의 중장기적 방향성을 주시하며 신중한 접근이 필요한 시점입니다.